Zum ersten Mal vermieten: Die Checkliste für neue Vermieter
Unterlagen, Rauchmelder, Versicherung, Mietvertrag und Übergabe: Diese Punkte sollten Sie vor der ersten Vermietung Ihrer Wohnung erledigen.
Kurze Antwort: Vor der ersten Vermietung brauchen Sie einen gültigen Energieausweis, Rauchwarnmelder in den vorgeschriebenen Räumen, passende Versicherungen, eine realistische Miete und einen aktuellen Mietvertrag. Nach dem Einzug müssen Sie dem Mieter innerhalb von zwei Wochen die Wohnungsgeberbestätigung ausstellen.
1. Unterlagen zusammenstellen
- Energieausweis: Seine Kennwerte gehören ins Inserat, spätestens bei der Besichtigung muss er vorliegen
- Wohnflächenberechnung und Grundriss
- Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Hausordnung und die letzte Hausgeldabrechnung als Grundlage für die Nebenkosten
- Belege zu Grundsteuer, Versicherungen und Wartungen
Mehr dazu in unserem Beitrag Energieausweis bei der Vermietung.
2. Sicherheit prüfen
In Schleswig-Holstein müssen Schlafräume, Kinderzimmer und Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben (§ 49 Abs. 4 Landesbauordnung). Für die Ausstattung ist der Eigentümer verantwortlich. Die Betriebsbereitschaft muss grundsätzlich der unmittelbare Besitzer sicherstellen, also der Mieter, es sei denn, Sie übernehmen die Wartung selbst. Prüfen Sie außerdem Elektrik, Heizung, Treppen und Geländer auf offensichtliche Mängel.
3. Versicherungen klären
Eine Wohngebäudeversicherung schützt das Gebäude, eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht springt ein, wenn auf Ihrem Grundstück jemand zu Schaden kommt. Bei Eigentumswohnungen bestehen beide oft über die Eigentümergemeinschaft. Klären Sie mit Ihrem Versicherer, ob Ihre Verträge die Vermietung abdecken und ob ein Vermieterrechtsschutz für Sie sinnvoll ist.
4. Die Miete festlegen
In Schleswig-Holstein gilt keine Mietpreisbremse. Die Miete bei einer Neuvermietung ist daher grundsätzlich frei vereinbar, Grenzen setzt nur das Verbot der Mietpreisüberhöhung (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz). Eine zu hohe Miete führt dennoch schnell zu Leerstand. Orientierung geben unsere Beiträge zu den Mieten in Niebüll und Flensburg.
5. Mietvertrag und Kaution
- Nutzen Sie einen aktuellen Vertrag. Veraltete Klauseln, etwa zu Schönheitsreparaturen, sind häufig unwirksam.
- Ein befristeter Wohnraummietvertrag ist nur mit einem gesetzlichen Befristungsgrund möglich, zum Beispiel geplantem Eigenbedarf (§ 575 BGB).
- Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen. Der Mieter darf sie in drei Monatsraten zahlen, und Sie müssen sie getrennt von Ihrem Vermögen anlegen (§ 551 BGB).
Details finden Sie in Der richtige Mietvertrag und Mietkaution: Höhe, Anlage und Rückzahlung.
6. Den passenden Mieter auswählen
Fordern Sie eine Selbstauskunft, Einkommensnachweise und eine Bonitätsauskunft an, aber zum passenden Zeitpunkt und nur im zulässigen Umfang. Welche Unterlagen Sie verlangen dürfen, erklären wir in Welche Unterlagen darf ein Vermieter vom Mietinteressenten verlangen?
7. Übergabe und Anmeldung
- Übergabeprotokoll mit Zählerständen, Schlüsseln und dem Zustand aller Räume erstellen und von beiden Seiten unterschreiben lassen
- Wohnungsgeberbestätigung innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug ausstellen, sonst droht ein Bußgeld von bis zu 1.000 Euro (§§ 19, 54 Bundesmeldegesetz)
- Versorger über den Mieterwechsel informieren
8. Nach dem Einzug
Über die Betriebskostenvorauszahlungen rechnen Sie jährlich ab. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB). Die Mieteinnahmen geben Sie in der Einkommensteuererklärung in der Anlage V an. Was Sie dabei absetzen können, lesen Sie in Vermieten und Steuern.
Häufige Fragen
Muss der Mietvertrag schriftlich sein?
Ein Wohnraummietvertrag ist grundsätzlich formfrei, ein schriftlicher Vertrag ist aber dringend zu empfehlen. Wird ein Vertrag für länger als ein Jahr fest geschlossen und die Schriftform nicht eingehalten, gilt er als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 550 BGB).
Kann ich die Vermietung komplett abgeben?
Ja. Ein Vermietungsmakler übernimmt Mietpreiseinschätzung, Inserate, Besichtigungen, Mieterauswahl und Übergabe. Genau dabei unterstützen wir Eigentümer in Niebüll, Flensburg und Umgebung.
Hinweis und unverbindliche Anfrage
Haftungsausschluss: Alle Informationen in diesem Artikel dienen der allgemeinen Orientierung. Da sich die Rechtsprechung ständig ändert, können wir keine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Angaben übernehmen. Sie ersetzen keine individuelle Rechtsberatung.
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