Vermieten und Steuern: Was Vermieter absetzen können
Abschreibung, Zinsen, Reparaturen und Verwaltungskosten: Welche Ausgaben Vermieter als Werbungskosten ansetzen können und welche Steuerfallen Sie kennen sollten.
Kurze Antwort: Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig, doch Vermieter können nahezu alle Kosten abziehen, die mit der Vermietung zusammenhängen: die Abschreibung auf das Gebäude, Schuldzinsen, Reparaturen, Grundsteuer, Versicherungen sowie Verwaltungs- und Maklerkosten. Besonders wichtig sind die richtige Abschreibung, die 15-Prozent-Grenze nach dem Kauf und die 66-Prozent-Grenze bei günstiger Vermietung an Angehörige.
Wie werden Mieteinnahmen besteuert?
Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung geben Sie in der Anlage V an. Versteuert wird der Überschuss: Mieteinnahmen einschließlich der Nebenkostenvorauszahlungen abzüglich der Werbungskosten. Der Überschuss wird mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert. Ein Verlust kann in der Regel mit anderen Einkünften verrechnet werden.
Die Abschreibung (AfA)
Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten, nicht der Grund und Boden. Die lineare AfA beträgt pro Jahr (§ 7 Abs. 4 EStG):
- 2,5 Prozent für Gebäude, die vor 1925 fertiggestellt wurden
- 2 Prozent für Gebäude mit Fertigstellung von 1925 bis 2022
- 3 Prozent für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden
Für neue Wohngebäude, mit deren Bau zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 begonnen wurde, ist alternativ eine degressive AfA von 5 Prozent vom jeweiligen Restwert möglich (§ 7 Abs. 5a EStG). Für bestimmte energieeffiziente Neubauwohnungen kommt eine Sonderabschreibung nach § 7b EStG in Betracht.
Weitere Werbungskosten
- Schuldzinsen für das Darlehen (nicht die Tilgung)
- Erhaltungsaufwand wie Reparaturen, Malerarbeiten oder der Austausch einer defekten Heizung
- Grundsteuer, Versicherungen und die übrigen Betriebskosten; die Vorauszahlungen der Mieter zählen dafür zu den Einnahmen
- Verwaltungskosten, Kontoführung und Fahrten zum Objekt
- Kosten für Inserate, Makler sowie Steuer- und Rechtsberatung rund um die Vermietung
Größere Erhaltungsaufwendungen an Wohngebäuden können Sie auf Antrag gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen (§ 82b EStDV). Das kann sich lohnen, wenn Ihr Steuersatz in den einzelnen Jahren unterschiedlich hoch ist.
Falle 1: Die 15-Prozent-Grenze nach dem Kauf
Geben Sie in den ersten drei Jahren nach dem Kauf für Instandsetzung und Modernisierung mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes aus (ohne Umsatzsteuer gerechnet), gelten diese Ausgaben als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Sie sind dann nicht sofort abziehbar, sondern nur über die AfA. Planen Sie Renovierungen nach einem Kauf deshalb gemeinsam mit Ihrem Steuerberater.
Falle 2: Günstige Miete für Angehörige
Vermieten Sie an Kinder, Eltern oder andere Angehörige, prüft das Finanzamt die Miethöhe (§ 21 Abs. 2 EStG). Maßstab ist die ortsübliche Miete einschließlich der umlagefähigen Nebenkosten:
- Mindestens 66 Prozent: voller Werbungskostenabzug
- 50 bis unter 66 Prozent: voller Abzug nur bei positiver Totalüberschussprognose, sonst anteilig
- Unter 50 Prozent: Werbungskosten nur anteilig abziehbar
Passen Sie die Miete regelmäßig an, damit sie nicht unbemerkt unter eine Grenze rutscht. Der Mietvertrag sollte außerdem so geschlossen und gelebt werden wie unter Fremden.
Was gilt beim Verkauf?
Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist ein Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig (§ 23 EStG). Nach Ablauf der zehn Jahre bleibt er im Privatvermögen steuerfrei.
Häufige Fragen
Muss ich auf Mieteinnahmen Umsatzsteuer zahlen?
Nein. Die Vermietung von Wohnraum ist umsatzsteuerfrei. Bei Gewerbeflächen kann der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen zur Umsatzsteuer optieren. Mehr dazu in Gewerbeimmobilie vermieten.
Lohnt sich ein Steuerberater?
Gerade im ersten Jahr nach dem Kauf, bei größeren Renovierungen und bei Vermietung an Angehörige ist eine Beratung oft sinnvoll. Die Kosten dafür sind ebenfalls als Werbungskosten abziehbar, soweit sie die Vermietung betreffen.
Hinweis und unverbindliche Anfrage
Haftungsausschluss: Alle Informationen in diesem Artikel dienen der allgemeinen Orientierung. Da sich Rechtslage und Rechtsprechung ständig ändern, können wir keine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Angaben übernehmen. Sie ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.
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