Neue Regeln für Vermieter 2026 und 2027: Was gilt, was kommt?
Heizungsgesetz, CO2-Kosten, Energieausweis und Mietrechtsreform: was für Vermieter bereits gilt und was noch geplant ist (Stand: November 2026).
Kurze Antwort: Das Gebäudemodernisierungsgesetz gilt seit dem 29. Juli 2026: Die 65-Prozent-Regel für neue Heizungen ist entfallen, dafür kommt für neu eingebaute Gas- und Ölheizungen ab 2029 eine „Bio-Treppe“ mit Kostenbeteiligung der Vermieter. Ab 2027 gelten neue Regeln für den Energieausweis. Die Mietrechtsreform mit Regeln zu Indexmiete und möblierten Wohnungen ist dagegen noch nicht beschlossen (Stand: 1. November 2026).
1. Heizungstausch: mehr Wahlfreiheit, neue Kosten
Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), dem Nachfolger des Gebäudeenergiegesetzes, entfällt die Vorgabe, dass neue Heizungen zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Gas- und Ölheizungen dürfen wieder eingebaut werden. Wer nach dem Inkrafttreten eine solche Heizung neu einbaut, muss aber einen steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe einsetzen (§ 43 GModG):
- ab 2029: mindestens 10 Prozent
- ab 2030: mindestens 15 Prozent
- ab 2035: mindestens 30 Prozent
- ab 2040: mindestens 60 Prozent
Für Vermieter wichtig: Bei solchen neu eingebauten Gas- und Ölheizungen tragen sie ab 2028 pauschal die Hälfte der CO2-Kosten, bei Gas zusätzlich die Hälfte der Netzentgelte. Ab 2029 kommt die Hälfte der Kosten für die beizumischenden Brennstoffe hinzu, begrenzt auf einen Anteil von bis zu 30 Prozent. Bestehende Heizungen sind davon nicht betroffen. Vor einem Heizungstausch lohnt sich deshalb ein Vergleich der laufenden Kosten, etwa mit einer Wärmepumpe.
2. CO2-Kosten: Das Stufenmodell bleibt
Für bestehende Heizungen gilt weiter das Stufenmodell des CO2-Kostenaufteilungsgesetzes: Je höher der CO2-Ausstoß des Gebäudes pro Quadratmeter Wohnfläche, desto größer der Anteil des Vermieters, von 0 Prozent bei weniger als 12 kg bis zu 95 Prozent ab 52 kg CO2 pro Quadratmeter und Jahr. Fehlt die Aufteilung in der Heizkostenabrechnung, darf der Mieter seinen Anteil an den Heizkosten um 3 Prozent kürzen. Der CO2-Preis liegt 2026 in einem Korridor von 55 bis 65 Euro pro Tonne. Nach einem Kabinettsbeschluss vom August 2026 soll dieser Korridor auch 2027 gelten. Der europäische Emissionshandel für Gebäude und Verkehr startet erst 2028.
3. Energieausweis: neue Regeln ab 2027
Ab dem 1. Januar 2027 werden Energieausweise digital ausgestellt, Baudenkmäler verlieren ihre Ausnahme, und die Pflichten gelten auch bei der Verlängerung von Mietverträgen. Alles Wichtige dazu lesen Sie in Energieausweis bei der Vermietung.
4. Mietrechtsreform: noch nicht beschlossen
Die Bundesregierung hat am 29. April 2026 den Gesetzentwurf „Mietrecht II“ beschlossen. Der Bundestag hat ihn am 9. Juli 2026 in erster Lesung beraten, am 14. Oktober 2026 fand die Anhörung im Rechtsausschuss statt. Die Abstimmung steht noch aus, Änderungen sind möglich. Geplant sind unter anderem:
- Indexmiete: Steigt der Verbraucherpreisindex um mehr als 3 Prozent im Jahr, soll der übersteigende Teil nur zur Hälfte zählen, allerdings nur in Gebieten, die das jeweilige Land per Verordnung festlegt.
- Möblierte Wohnungen: Der Möblierungszuschlag soll vor Vertragsschluss offengelegt und begrenzt werden. Das zielt auf Gebiete mit Mietpreisbremse.
- Kurzzeitverträge: Verträge für einen vorübergehenden Bedarf sollen grundsätzlich auf sechs Monate begrenzt werden, mit Verlängerung auf insgesamt bis zu acht Monate.
- Schonfrist: Zahlt der Mieter Rückstände rechtzeitig nach, soll das einmalig auch eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam machen, nicht nur die fristlose.
- Modernisierung: Die Kostengrenze für das vereinfachte Verfahren bei Mieterhöhungen nach Modernisierung soll von 10.000 auf 20.000 Euro je Wohnung steigen.
Was bedeutet das für Vermieter in Niebüll und Flensburg?
In Schleswig-Holstein gilt keine Mietpreisbremse. Die geplanten Regeln zum Möblierungszuschlag dürften hier deshalb kaum Bedeutung haben, und ob das Land Gebiete für die Dämpfung von Indexmieten ausweisen würde, ist offen. Die Pläne zu Kurzzeitverträgen, Schonfrist und Modernisierung sollen dagegen bundesweit gelten. Für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis bleibt es bei der Kappungsgrenze: 15 Prozent in drei Jahren in Flensburg, 20 Prozent in Niebüll. Mehr dazu in Mieterhöhung richtig ankündigen.
Häufige Fragen
Muss ich meine alte Gasheizung jetzt austauschen?
Nein. Funktionierende Heizungen dürfen grundsätzlich weiter betrieben werden. Die Bio-Treppe und die neue Kostenteilung betreffen Gas- und Ölheizungen, die nach dem Inkrafttreten des GModG neu eingebaut werden.
Sind meine bestehenden Indexmietverträge betroffen?
Nach dem Entwurf könnte die Dämpfung auch laufende Indexmietverträge erfassen, aber nur, wenn die Wohnung in einem vom Land festgelegten Gebiet liegt. Wir halten diesen Beitrag aktuell, sobald das Gesetz beschlossen ist.
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Haftungsausschluss: Alle Informationen in diesem Artikel dienen der allgemeinen Orientierung und geben den Stand vom 1. November 2026 wieder. Da sich Rechtslage und Rechtsprechung ständig ändern, können wir keine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Angaben übernehmen. Sie ersetzen keine individuelle Rechtsberatung.
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