Wohnung geerbt: Vermieten oder verkaufen?
Bestehender Mietvertrag, Erbschaftsteuer, Spekulationsfrist und Mieteinnahmen: Was Erben einer Immobilie vor ihrer Entscheidung wissen sollten.
Kurze Antwort: Ob sich Vermieten oder Verkaufen mehr lohnt, hängt von Zustand, Lage, erzielbarer Miete und Ihrer persönlichen Situation ab. Gut zu wissen: Ein bestehender Mietvertrag geht mit dem Erbe auf Sie über, vermietete Wohnimmobilien werden bei der Erbschaftsteuer nur mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt, und für einen steuerfreien Verkauf zählt die Zehnjahresfrist ab dem Kauf durch den Erblasser.
Die ersten Schritte nach dem Erbfall
- Erbschein oder eröffnetes notarielles Testament als Nachweis beschaffen
- Grundbuch berichtigen lassen; wird der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt, ist die Eintragung in der Regel gebührenfrei
- Den Erwerb innerhalb von drei Monaten dem Finanzamt anzeigen (§ 30 ErbStG)
- Versicherungen, Versorger und gegebenenfalls die Hausverwaltung informieren
Was passiert mit dem bestehenden Mietvertrag?
Als Erbe treten Sie automatisch in alle Rechte und Pflichten des Vermieters ein (§ 1922 BGB). Der Mietvertrag läuft unverändert weiter, einschließlich Miethöhe und Kaution. Kündigen können Sie nur aus den gesetzlichen Gründen, etwa wegen Eigenbedarfs. Teilen Sie den Mietern schriftlich mit, wer jetzt Vermieter ist und auf welches Konto die Miete künftig gezahlt wird.
Erbschaftsteuer im Überblick
- Persönliche Freibeträge: 500.000 Euro für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, 400.000 Euro je Kind, 200.000 Euro für Enkel
- Zu Wohnzwecken vermietete Immobilien werden nur mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt (§ 13d ErbStG)
- Ein selbst genutztes Familienheim kann unter bestimmten Bedingungen steuerfrei vererbt werden, wenn der Erbe dort zehn Jahre selbst wohnt
Spekulationsfrist beim Verkauf
Mit dem Erbfall beginnt keine neue Frist. Sie übernehmen den Anschaffungszeitpunkt des Erblassers (§ 23 EStG). Hat er die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft, können Sie in der Regel sofort steuerfrei verkaufen. Liegt der Kauf kürzer zurück, ist ein Gewinn bis zum Ablauf der zehn Jahre grundsätzlich steuerpflichtig. Ausnahmen gelten bei Nutzung zu eigenen Wohnzwecken; lassen Sie das im Einzelfall prüfen.
Was für das Vermieten spricht
- Laufende Einnahmen und langfristiger Vermögensaufbau
- Die Abschreibung des Erblassers wird fortgeführt und mindert Ihre Steuerlast
- Die Angebotsmieten in Niebüll und Flensburg sind in den letzten Jahren gestiegen
- Sie behalten die Option, später zu verkaufen oder selbst einzuziehen
Was für den Verkauf spricht
- Hoher Sanierungsbedarf, etwa bei Heizung, Dach oder Fenstern
- Eine Erbengemeinschaft kann sich nicht auf eine gemeinsame Verwaltung einigen
- Sie brauchen Liquidität, etwa für die Erbschaftsteuer oder die Auszahlung von Miterben
- Sie wohnen weit entfernt und möchten sich nicht dauerhaft um eine Mietimmobilie kümmern
Die Entfernung allein muss kein Grund zum Verkauf sein: Die Suche nach einem passenden Mieter können Sie vollständig an uns abgeben, für die laufende Betreuung gibt es Hausverwaltungen.
So treffen Sie eine gute Entscheidung
Stellen Sie die erzielbare Jahresnettokaltmiete den laufenden Kosten und dem Sanierungsbedarf gegenüber und vergleichen Sie das Ergebnis mit dem möglichen Verkaufserlös. Eine realistische Einschätzung der erzielbaren Miete erhalten Sie bei uns unverbindlich.
Häufige Fragen
Können wir als Erbengemeinschaft vermieten?
Ja. Die Erben verwalten den Nachlass gemeinschaftlich; für Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung genügt in der Regel eine Mehrheit nach Erbteilen (§§ 2038, 745 BGB). Legen Sie fest, wer Ansprechpartner für die Mieter ist.
Darf ich als Erbe wegen Eigenbedarfs kündigen?
Ja, wenn Sie selbst oder nahe Angehörige die Wohnung nutzen möchten und die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Mehr dazu in Wann darf ein Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen?
Hinweis und unverbindliche Anfrage
Haftungsausschluss: Alle Informationen in diesem Artikel dienen der allgemeinen Orientierung. Da sich Rechtslage und Rechtsprechung ständig ändern, können wir keine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Angaben übernehmen. Sie ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.
Sie haben Fragen rund um die Vermietung Ihrer Immobilie? Interessenten können sich gerne unverbindlich bei uns melden – wir beraten Sie persönlich.
