Gewerbemietvertrag: Was unterscheidet ihn vom Wohnraummietvertrag?
Miete, Laufzeit, Kündigung und Nebenkosten: Diese Unterschiede zum Wohnraummietrecht sollten Vermieter von Gewerbeflächen kennen.
Kurze Antwort: Im Gewerbemietrecht haben Vermieter und Mieter deutlich mehr Gestaltungsfreiheit als bei Wohnraum. Viele Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts gelten nicht. Umso wichtiger ist ein sorgfältig formulierter Vertrag, denn was dort nicht geregelt ist, führt später oft zu Streit.
Wie wird die Miete festgelegt?
Die Miete kann frei verhandelt werden. Mietspiegel, Mietpreisbremse und Kappungsgrenze gelten für Gewerbeflächen nicht. Während einer festen Laufzeit sind Mieterhöhungen nur möglich, wenn sie im Vertrag vereinbart sind, etwa als Staffel- oder Indexmiete. Eine Indexklausel ist in der Regel nur wirksam, wenn der Vertrag mindestens zehn Jahre läuft oder der Mieter ihn per Option auf zehn Jahre verlängern kann, und sie muss nach oben wie nach unten wirken. Bei unbefristeten Verträgen kann der Vermieter auch kündigen und eine neue Miete anbieten (Änderungskündigung).
Welche Laufzeit ist üblich?
Gewerbemietverträge werden häufig befristet abgeschlossen, oft über fünf oder zehn Jahre, teilweise mit Verlängerungsoptionen für den Mieter. Das gibt beiden Seiten Planungssicherheit.
Welche Kündigungsfristen gelten?
Bei unbefristeten Verträgen über Geschäftsräume muss spätestens am dritten Werktag eines Quartals zum Ende des folgenden Quartals gekündigt werden. Die Frist beträgt also knapp sechs Monate. Der Vermieter braucht, anders als bei Wohnraum, keinen besonderen Kündigungsgrund, und der Mieter kann der Kündigung nicht wegen einer Härte widersprechen. Befristete Verträge sind während der Laufzeit grundsätzlich nicht ordentlich kündbar.
Welche Form braucht der Vertrag?
Bei Verträgen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr ist die gesetzliche Form wichtig: Wird sie nicht eingehalten, gilt der Vertrag als unbefristet und kann vorzeitig gekündigt werden. Seit dem 1. Januar 2025 genügt für Gewerbemietverträge die Textform, zum Beispiel ein per E-Mail ausgetauschter Vertrag. Seit dem 1. Januar 2026 gilt das auch für ältere Verträge. Alle wesentlichen Vereinbarungen und späteren Nachträge sollten vollständig festgehalten werden.
Was gilt bei Nebenkosten?
- Es können mehr Kostenarten umgelegt werden als bei Wohnraum, etwa Verwaltungskosten.
- Jede Kostenart muss im Vertrag klar benannt sein.
- Eine Vorauszahlung mit jährlicher Abrechnung ist üblich.
- Die Zwölf-Monats-Frist für die Abrechnung ist bei Gewerbe keine Ausschlussfrist. Rechnen Sie trotzdem zügig ab, denn Nachforderungen können verjähren.
Häufige Fragen
Gibt es eine Obergrenze für die Kaution?
Nein, die Begrenzung auf drei Nettokaltmieten gilt nur für Wohnraum. Üblich sind drei bis sechs Monatsmieten oder eine Bürgschaft.
Wer trägt Instandhaltung und Schönheitsreparaturen?
Das kann im Vertrag weitgehend auf den Mieter übertragen werden, allerdings nicht grenzenlos in Formularverträgen.
Was gilt, wenn der Gewerbemieter nicht zahlt?
Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist unter ähnlichen Voraussetzungen möglich wie bei Wohnraum. Anders als dort kann der Mieter die Kündigung aber nicht durch eine spätere Nachzahlung unwirksam machen, denn eine Schonfrist gibt es bei Gewerbe nicht.
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